Использование объекта оценки

Заключение о наиболее эффективном использовании отражает мнение оценщика, выполняющего оценку, в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа и состояния рынка на момент оценки. Понятие «наиболее эффективное использование», которое учитывается при расчете стоимости в любом отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость. Проще говоря, если объектом оценки является фасадное здание, расположенное в центре города и на дату оценки используемое в качестве, например, склада, то наиболее эффективным использованием для него будет, разумеется, использование в качестве коммерческой недвижимости (офис, торговый центр, гостиница и т.п.), т.е. имеется в виду, что такая недвижимость должна приносить доход своему владельцу.

Анализ наиболее эффективного использования - это работа, которая выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям: во-первых, законодательная разрешенность (во внимание должны приниматься те способы использования, которые разрешены соответствующими распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах, а также экологическим законодательством); во-вторых, финансовая осуществимость (рассмотрение того, какое использование, разрешенное законом и осуществимое финансово, будет давать денежный доход владельцу; и третьим пунктом является максимальная эффективность: т.е. рассмотрение того, какое именно из финансово осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

В соответствии с тем, какое использование определено оценщиком как наиболее эффективное, при определении стоимости объекта оценки выбирается способ, с помощью которого будет производиться дальнейший расчет. Таким образом, определение наиболее эффективного использования является одним из главных ценообразующих факторов объекта оценки.