Методика оценки

При оценке имущества в большинстве случаев используются три основных методических подхода: наиболее популярным и адекватно определяющим рыночную стоимость подходом является сравнительный; доходный - также актуальный подход, незаменимый при расчете рыночной стоимости коммерческой недвижимости, которая приносит доход; и наконец, затратный подход - этот подход отражает стоимость воссоздания подобного объекта на рынке, учитывая при этом его физический, экономический и функциональный износ. В идеале оценка имущества должна производиться с применением всех трех методических подходов. Однако, например, в случае определения стоимости встроенных помещений применение затратного подхода нецелесообразно вследствие отсутствия стопроцентной корректности.

В соответствии с действующим Законодательством в отчете об оценке имущества оценщик должен также указать степень ликвидности объекта оценки, а также определить его наиболее эффективное использование.

Степень ликвидности позволяет максимально точно и объективно определить рыночную стоимость. Важнейшими факторами ликвидности объекта являются: инвестиционная привлекательность, которая в основном зависит от функционального назначения объекта; ценовые колебания на рынке подобного имущества, в том числе а дату оценки; наличие или отсутствие каких-либо законодательных ограничений на объект продажи; абсолютная величина рыночной стоимости объекта (чем выше рыночная стоимость, тем ниже уровень ликвидности - это обусловлено тем, что при росте стоимости объекта уменьшается количество покупателей, которые могут себе позволить подобную покупку).

Второй фактор - наиболее эффективное использование - предоставляет потребителю оценки наиболее точные сведения о том, какой из возможных способов использования объекта оценки является максимально разумным и приемлемым в условиях рынка на момент осмотра. Заключение о наиболее эффективном использовании отображает мнение оценщика, выполняющего оценку, о том, какое из всех разумно возможных способов использования имущества станет максимально прибыльным в определенных рыночных условиях.