Статьи
Оценка доходным подходом
Доходный подход, используемый в оценке, основывается на практическом применении принципов ожидания и наиболее эффективного использования...
Рецензия на оценку
Рецензия, как правило, бывает востребована государственными органами и органами местного самоуправления. Разумеется, каждый заказчик оценки имеет определенную цель - мало кто заказывает отчет об оценке ради собственного удовольствия.
Оценка и современность
Оценка имущества считается очень старой и уважаемой профессией. И несмотря на то, что в течение многих лет эта профессия была забыта, это мало повлияло на ее развитие и расцвет.

Оценка доходным подходом

Доходный подход, используемый в оценке, основывается на практическом применении принципов ожидания и наиболее эффективного использования: стоимость объекта при расчете стоимости этим подходом приравнивается к суммарной стоимости будущих доходов, ожидаемых от его использования (естественно, наиболее эффективным образом), включая при этом и доход от возможной продажи объекта. Эти прогнозируемые доходы приводятся в текущее время (т.е. дисконтируются). Стоимость объекта оценки при расчете доходным подходом определяется с помощью двух способов: способом прямой капитализации дохода и способом непрямой капитализации дохода (что и является дисконтированием денежных потоков).

Метод прямой капитализации дохода применяется в случаях, когда доход прогнозируем и постоянен по своей велечине и при этом он равный по периодам прогнозирования этого денежного потока, получение которого не ограничено во времени. Чистый операционный доход (денежный поток) капитализируется при этом с помощью ставки капитализации.

Метод непрямой капитализации (или дисконтирование) может быть использован для случаев, когда денежные потоки нестабильны в периодах прогнозирования и не одинаковы по величине, а также в случае, если их получение каким-либо образом ограничивается во времени. Чистые операционные доходы (денежные потоки) по периодам прогнозирования (в том числе стоимость реверсии) приводятся в их текущую стоимость с помощью ставки дисконта.

Преимуществами доходного подхода является факт того, что при расчете этим методом учитывается рыночная ситуация, т.к. приведение чистого операционного дохода (денежного потока) в текущую стоимость учитывает риск инвестиций в оцениваемый объект по отношению общему инвестиционному риску. Второе и, пожалуй, наиболее существенное преимущество этого подхода - это то, что доходный является единственным подходом, который позволяет оценить будущую доходность оцениваемого объекта, а также учесть перспективность и значение объекта на рынке производства и реализации продукции (это и определенные работы, и какие-либо виды услуг).

К недостаткам доходного подхода можно отнести такие факторы: в основе подхода лежит прогнозирование, а не только фактическая информация; оценка рисков является достаточно субъективным процессом в Украине (все мы знаем, что не только рынок недвижимости, но и все остальные рынки постоянно находятся в "подвешенном" состоянии в нашей стране). Также подход дает надежные результаты только в случае возможности четкого прогнозирования доходов, предполагаемых затрат и процентной ставки дохода на длительную перспективу. Не стоит забывать и о том, что в условиях нестабильной экономики осуществление точного прогнозирования представляется весьма туманным и требует более чем высокой квалификации оценщика.

esscom.com.ua © 2009–2010
Если вам нужна раскрутка сайта заказывайте у студии Netpeak.ua.