Экспертная денежная оценка земли

Экспертная денежная оценка отличается от нормативной, во-первых, тем, что выполняется независимыми оценщиками (т.е. не государственными служащими), а во-вторых, тем, что, в отличии от нормативной, экспертная денежная оценка отображает реальную стоимость земельного участка (имеется в виду стоимость продажи - не аренда земли) - в соответствии с предложениями, имеющимися на рынке недвижимости. Кроме того, немаловажным отличием является и то, что экспертная оценка выполняется для объектов частной, а не государственной собственности.

Экспертная денежная оценка выполняется в соответствии с такими методическими подходами: капитализация чистого операционного (фактического или ожидаемого) или рентного дохода; сопоставление цен продажи подобных земельных участков; учет затрат на освоение земельного участка. В процессе проведения экспертной оценки можно использовать не один, а несколько методических подходов. Преимущество обычно на стороне того, подхода, который базируются на наличии необходимой информации о земельном участке - т.е. чем большее количество данных можно найти для определенного подхода, тем больше вероятность того, что стоимость будет определять именно этим подходом, а не другим.

Методический подход, базирующийся на капитализации чистого операционного (фактического или ожидаемого) или рентного дохода, предусматривает наиболее эффективное использование земельного участка с учетом всех имеющихся или прогнозируемых отягощений и ограничений по его использованию.

Методический подход, который основан на учете затрат на освоение земельного участка, обычно используют при оценке земельных участков с улучшениями (т.е. с постройками) или земельных участков, улучшение которых планируется. Разумеется, этот подход возможно применять только при условии наиболее эффективного их использования (фактического или условного). Обычно при расчете этим подходом стоимость земельного участка определяется как разница между ожидаемой ценой продажи застроенного участка и всеми затратами на освоение ее.

Также актуален подход, которые основывается на сопоставлении цен продаж подобных участков. Этот способ расчета практически идентичен сравнительному подходу, различие состоит ли в том, что конечный результат определяется не как среднее арифметическое значение всех объектов-аналогов, а как медианное или модальное значение полученных результатов. Такой метод особенно удобен при расчете стоимости, когда продажа участков достаточно развита.