Некоторые особенности оценки объектов незавершенного строительства

В случаях, когда отсутствует учетная или техническая документация, необходимая для проведения оценки стоимости объекта исходя из физических затрат и бухгалтерии, а также в тех случаях, когда объект предназначен под разборку, орган приватизации вправе назначить экспертную оценку объекта незавершенного строительства.

Точно также в случае приватизации, экспертным путем определяется и стоимость неустановленного оборудования, приобретавшегося для нужд объекта и стройматериалов, которые не были вовлечены в строительство, но находятся на строительной площадке (кирпич, шлакоблоки, арматура, кабель и пр.)

При этом инвентаризация строительных материалов (облицовочный кирпич, стекло, плитка и пр.), изделий, конструкций, которые уже завезены на площадку, но не были использованы строителями проводится инвентаризационной комиссией, в которую вошли представители застройщика, генподрядчика и заказчика. В результате работы такой комиссии составляется т. н. "инвентаризационная опись" и "сводный акт инвентаризации", которые и получает на руки эксперт.

Экспертная комиссия должна определить:

- Фактические затраты, понесенные в связи со строительством рассматриваемого объекта незавершенного строительства. Эти затраты лягут в основание расчета стоимости объекта, которая будет предложена на аукционе, конкурсе или для выкупа/обмена на пакет акций в виде части, пая и т. д.

- Рыночную стоимость строительных материалов (кабельная продукция, клинкерный кирпич, стеклопакеты и пр. единицы), оборудования, закупленного для монтажа в случае продажи на аукционе...

- Стоимость мероприятий по ликвидации объекта незавершенного строительства в случае продажи его под разборку.

Для определения фактических затрат на строительство применяется т. н. "количественный метод" затрат и метод расчета затрат по укрупненным элементам конструкций и видам строительных работ.

Такая щепетильная позиция, как рыночная стоимость материалов, конструкций или изделий определяют исходя из метода сравнения (аналогов продаж).

Стоимость ликвидации оценивается в виде чистой текущей денежной суммы, которую можно будет получить за имущество, с учетом планируемых затрат, которые связаны с процедурой ликвидации.

Как видите, методика экспертной оценки в рассмотренных случаях достаточно трудоемки и требуют значительных временных, физических и профессиональных затрат. Но объективный вывод, полученный в результате таких мероприятий, позволит собственнику принять единственно правильное решение.