Определение рыночной стоимости

При оценке имущества сравнительным или доходным подходом прежде всего необходим анализ рынка подобного имущества для того, чтобы найти максимально похожие объекты, именуемые в оценочной практике "объектами-аналогами". Количество объектов-аналогов обычно колеблется от трех до семи (обычно используют 4-5 аналогов), однако известны случаи, когда оценщики использовали и несколько десятков аналогов. Чем большее количество их используется при расчете, тем более достоверным является конечный результат.

Для того, чтобы определить стоимость оцениваемого объекта, нужно сравнить данные, имеющиеся по объекту оценки и по объектам-аналогам. Практически всегда для наиболее точного определения стоимости используются корректирующие коэффициенты, помогающие привести объекты-аналоги к объекту оценки. Какие же корректировки используются при оценке имущества?

К таким корректировкам может относиться практически все. Существует корректировка на местоположение (как известно, местоположение является главным ценообразующим фактором при оценке недвижимого имущества), на наличие или отсутствие коммуникаций, на год выпуска или постройки объекта, на состояние объекта оценки (разумеется, чем лучше состояние оцениваемого объекта, тем дороже будет его стоимость), на площадь объекта, если это недвижимость (обычно при расчете стоимости действует принцип "чем больше площадь, тем дешевле стоимость одного метра", поэтому стоимость одного метра участка земли размером в 3 га будет существенно ниже, чем стоимость метра на соседнем участке, площадь которого составляет 10 соток). Существенно может повлиять на стоимость объекта и корректировка на торг, определяемая на основании данных, полученных от профессиональных риелторов и агентств недвижимости. К примеру, год-полтора назад корректировка на торг в среднем составляла величину до 5 процентов, в то время как в условиях кризиса торговаться стали значительно более охотно, так как существенно уменьшился спрос практически на всех рынках.

Корректирующие коэффициенты обычно бывают в процентном соотношении. Как правило, средняя корректировка составляет от 5 до 20%.